残高・残り期間・金利を動かすだけ。諸費用を払っても得かどうか、月々の変化と回収期間まで分かります。
※ 年末残高証明書や、ネットバンキングの残高で確認できます。
※ 借り換え先の候補の金利。ネット銀行の変動金利や、固定への乗り換えなど比べたい金利を入れてください。
※ 目安は残高の2〜3%。事務手数料・保証料・登記費用・印紙代など。
借り換えると、諸費用を払っても
住宅ローンの借り換えは、いまのローンを別の銀行の低い金利のローンで組み直すこと。残りの利息をまるごと安い金利で払い直すイメージです。効き目は「金利差 × 残高 × 残り期間」で決まるので、残高が大きく・残り期間が長い人ほど得しやすくなります。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 金利差 | 1%以上（最近は0.3〜0.5%でも得なケースあり） |
| ローン残高 | 1,000万円以上 |
| 残り期間 | 10年以上 |
3つそろわなくても、諸費用を入れて計算すればプラスになることはあります。上のシミュレーターで「諸費用込みの差」がプラスになるかを見るのがいちばん確実です。
残高2,000万円・残り25年・諸費用60万円で借り換えた場合の目安です。
| 金利 | 月々の差 | 諸費用込みの得 | 諸費用の回収 |
|---|---|---|---|
| 1.5% → 1.2% | 2,789円 | 約24万円 | 216か月 |
| 1.5% → 1.0% | 4,613円 | 約78万円 | 131か月 |
| 1.5% → 0.8% | 6,410円 | 約132万円 | 94か月 |
| 2.0% → 0.8% | 11,193円 | 約276万円 | 54か月 |
金利差0.3%でも諸費用を払ってなお約24万円のプラス。ただし諸費用を取り戻すのに216か月（18年）かかるので、途中で売却や完済をする予定があるなら要注意です。金利差0.7%あれば回収は8年ほどに縮まります。
金利1.5%→0.8%・残り25年・諸費用60万円の場合です。
| ローン残高 | 月々の差 | 諸費用込みの得 | 諸費用の回収 |
|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 3,205円 | 約36万円 | 188か月 |
| 1,500万円 | 4,807円 | 約84万円 | 125か月 |
| 2,000万円 | 6,410円 | 約132万円 | 94か月 |
| 3,000万円 | 9,614円 | 約228万円 | 63か月 |
諸費用（60万円）は残高が違ってもほぼ同じだけかかるため、残高が大きいほど元が取りやすいという構造です。
ここがいちばん見落とされるポイントです。残高2,000万円・金利1.5%→0.8%で、残り期間だけを変えてみます。
| 残り期間 | 月々の差 | 諸費用込みの得 |
|---|---|---|
| 5年 | 6,042円 | −約24万円 |
| 10年 | 6,105円 | ＋約13万円 |
| 15年 | 6,200円 | ＋約52万円 |
| 25年 | 6,410円 | ＋約132万円 |
残り5年だと、月々は6,042円下がるのに、諸費用を入れると約24万円のマイナスになります。「毎月の返済が下がった」だけで判断すると損をする典型例です。必ず諸費用込みの総額で見てください（このツールはその計算をしています）。
借り換えには一般的に30〜80万円ほどの費用がかかります。内訳はおおよそ次のとおりです。
一方、いまのローンで保証料を一括で払っていた場合は、残り期間に応じて戻ってきます（数十万円になることも）。これは得の側に働くので、見積もりのときに必ず確認してください。
①団信に入り直しになるため、健康状態によっては審査に通らないことがあります。②いまのローンで保証料を一括で払っていた場合、戻ってくる分があります（その分お得側に働く）。③固定→変動に換える場合は、将来の金利上昇リスクを自分で引き受けることになります（→変動・固定の違い）。
また住宅ローン控除を受けている方は注意が必要です。借り換えても控除は続きますが、控除期間は当初のローンの入居年から数えるので延びません。また借換後の残高が当初残高を上回ると、控除額の計算が調整されます。
審査ではいまの年収・勤続年数・健康状態が改めて見られます。借りたときより収入が下がっていたり、転職直後だったりすると通らないこともあります。
従来の目安は「金利差1%以上・ローン残高1,000万円以上・残り期間10年以上」の3つがそろう場合です。ただし最近は諸費用を含めても金利差0.3〜0.5%で得になるケースもあるため、実際の数字でシミュレーションして確かめるのが確実です。
目安はローン残高の2〜3%です。内訳は事務手数料（残高の2.2%型や定額型）、保証料、抵当権の抹消・設定の登記費用、印紙代など。残高2,500万円なら50〜75万円程度が目安です。
おおむねそうですが、注意点もあります。借り換えでは団体信用生命保険（団信）に入り直すため健康状態によっては通らないこと、保障内容が変わること、変動金利へ換える場合は将来の金利上昇リスクを引き受けることは考慮が必要です。
損になることがあります。残高2,000万円・金利1.5%→0.8%の場合、残り25年なら諸費用込みで約132万円のプラスですが、残り5年だと月々は6,042円下がるのに諸費用を入れると約24万円のマイナスです。毎月の返済額が下がったかどうかではなく、必ず諸費用込みの総額で判断してください。
残高2,000万円・残り25年・諸費用60万円なら、金利差0.3%（1.5%→1.2%）でも約24万円のプラスになります。ただし諸費用を取り戻すのに216か月（18年）かかるため、途中で売却や完済の予定があるなら注意が必要です。金利差0.7%あれば回収は8年ほどに縮まります。
続きます。ただし控除期間は当初のローンの入居年から数えるため延びません。また借換後の残高が当初の残高を上回る場合は、控除額の計算が調整されます。
元利均等返済で「残り期間そのまま・金利だけ変わる」と仮定した概算です。実際は残り期間の変更、保証料の戻り、金利タイプ、団信の差などで変わります。正確な金額は金融機関の見積もりでご確認ください。
情報更新日：2026年7月｜計算の根拠・参照元について