住宅ローンの借り換え、
いくら安くなる？

借り換えの基本

住宅ローンの借り換えは、いまのローンを別の銀行の低い金利のローンで組み直すこと。残りの利息をまるごと安い金利で払い直すイメージです。効き目は「金利差 × 残高 × 残り期間」で決まるので、残高が大きく・残り期間が長い人ほど得しやすくなります。

諸費用の元が取れる年数（損益分岐）の計算方法

借り換えると毎月の返済額が下がりますが、最初に諸費用を払います。毎月下がった分の合計が、払った諸費用に追いつく月が損益分岐（元が取れる時点）です。

元が取れるまでの月数 ＝ 諸費用 ÷ 毎月の返済の減少額（割り切れない分は切り上げ）

例：残高2,000万円・残り25年・金利1.5%→0.8%・諸費用60万円なら、毎月の返済は79,987円→73,577円で6,410円の減少。600,000円 ÷ 6,410円 ＝ 93.6…なので、94か月目（7年10か月）で元が取れます。94か月で減る返済の合計は602,540円で、ここで諸費用を上回ります。

（残高2,000万円・残り25年・金利1.5%→0.8%の場合。毎月の返済額は元利均等返済で計算し、円未満切り捨て）

元が取れる前に売却・完済・別の借り換えをすると、諸費用の分だけ損になります。また、元が取れる月が残りの返済期間より後になる場合や、借り換え後に毎月の返済が増える場合は、借り換えないほうがよいことになります。この計算は「毎月の差額の合計」で見る目安で、繰上返済をする場合などは結果が変わります。

従来の「得しやすい3つの目安」

3つそろわなくても、諸費用を入れて計算すればプラスになることはあります。上のシミュレーターで「諸費用込みの差」がプラスになるかを見るのがいちばん確実です。

金利差でどれだけ変わる？

残高2,000万円・残り25年・諸費用60万円で借り換えた場合の目安です。

金利差0.3%でも諸費用を払ってなお約24万円のプラス。ただし諸費用を取り戻すのに216か月（18年）かかるので、途中で売却や完済をする予定があるなら要注意です。金利差0.7%あれば回収は8年ほどに縮まります。

残高が大きいほど得しやすい

金利1.5%→0.8%・残り25年・諸費用60万円の場合です。

諸費用（60万円）は残高が違ってもほぼ同じだけかかるため、残高が大きいほど元が取りやすいという構造です。

⚠️ 残り期間が短いと、逆に損をする

ここがいちばん見落とされるポイントです。残高2,000万円・金利1.5%→0.8%で、残り期間だけを変えてみます。

残り5年だと、月々は6,042円下がるのに、諸費用を入れると約24万円のマイナスになります。元が取れるのは100か月目なのに、残りは60か月しかないためです。「毎月の返済が下がった」だけで判断すると損をする典型例です。必ず諸費用込みの総額で見てください（このツールはその計算をしています）。

諸費用の内訳

借り換えの諸費用は、金融機関・借入額・物件によって大きく違います。決まった目安で済ませず、借り換え先の見積もりに出てくる金額を上のツールに入れて計算してください。主な内訳は次のとおりです。

• 事務手数料（融資手数料）…借入額に応じた定率型と、定額型があります。金額は金融機関ごとに違います
• 保証料…かかる金融機関と、かからない金融機関があります
• 抵当権の抹消・設定の登記費用…登録免許税と司法書士報酬。物件や依頼先で変わります
• 印紙税…書面で契約する場合、契約書の金額に応じてかかります。借入額が1,000万円超5,000万円以下なら2万円、5,000万円超1億円以下なら6万円です（国税庁「印紙税額の一覧表」）
• いまのローンの繰上返済（完済）手数料…いまの金融機関の規定によります

一方、いまのローンで保証料を一括で払っていた場合は、残り期間に応じて一部が戻ってくることがあります。これは得の側に働くので、見積もりのときに確認し、戻る分を諸費用から差し引いて入力すると実態に近づきます。

見落としがちな注意点

①団信に入り直しになるため、健康状態によっては審査に通らないことがあります。②いまのローンで保証料を一括で払っていた場合、戻ってくる分があります（その分お得側に働く）。③固定→変動に換える場合は、将来の金利上昇リスクを自分で引き受けることになります（→変動・固定の違い）。

また住宅ローン控除を受けている方は注意が必要です。借り換えても控除は続きますが、控除期間は当初のローンの入居年から数えるので延びません。また借換後の残高が当初残高を上回ると、控除額の計算が調整されます。

審査ではいまの年収・勤続年数・健康状態が改めて見られます。借りたときより収入が下がっていたり、転職直後だったりすると通らないこともあります。