住宅ローン、
いくら借りられる？

借入可能額の決まり方

住宅ローンで借りられる額は、年収に対してどれくらいを返済にあてるか（返済負担率） をもとに決まります。返済負担率が高いほど多く借りられますが、その分、毎月の負担も重くなります。

計算の流れ

① 年収 × 返済負担率 ＝ 年間に返せる額、② ÷12 ＝ 毎月返せる額、③ その毎月返済額・金利・期間から、元利均等返済の式で借入可能額を逆算 します。このツールもまったく同じ順番で計算しています。

「借りられる額」と「返せる額」は別もの

ここがいちばん大事なところです。金融機関の審査は返済負担率 30〜35% まで通ることがありますが、教育費・車・老後資金なども考えると、無理なく返せるのは 20〜25% 程度が目安です。

フラット35（住宅金融支援機構）の基準では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下とされています。ただしこれは「これ以上は貸せない」という上限であって、「ここまで借りて大丈夫」という意味ではありません。

負担率25%と35%で、借りられる額はこれだけ変わる

同じ年収でも、返済にあてる割合を変えるだけで借入可能額は大きく動きます（金利1.0%・35年の場合）。

年収500万円なら、25%で月104,167円・35%で月145,833円。月4万円の差です。借入可能額は1,470万円も増えますが、その4万円を35年間払い続けられるかが問題になります。審査に通ることと、生活が回ることは別だと考えてください。

金利が1%上がると、借りられる額は1割減る

いま金利は上昇局面にあります。金利が変わると借入可能額がどう動くか見てみましょう（年収500万円・35年・負担率25%）。

毎月払える額は104,167円で変わらないのに、金利が0.5%から1.5%に上がるだけで借りられる額は610万円減ります。予算を立てるときは、いまの金利だけでなく少し高めの金利でも成り立つかを確かめておくと安心です（→変動金利が上がったら返済はいくら増える？）。

期間を延ばせば借りられるが、利息は増える

返済期間を延ばすと毎月の返済額が下がるので、そのぶん多く借りられます。ただし利息は増えます（年収500万円・金利1.0%・負担率25%）。

35年から40年に延ばすと420万円多く借りられますが、利息は205万円増えます。また完済年齢も要注意です。35歳で40年ローンを組むと完済は75歳。定年後も返済が続く前提になっていないか、確認してください。

審査で見られるのは年収だけではない

このツールは年収と返済負担率から逆算した概算です。実際の審査では次のような点も見られ、借入可能額が下がることがあります。

• 他の借入…自動車ローン、カードローン、奨学金、スマホの分割払いなども返済負担率に合算されます。ここを見落とす人が多いところです
• 勤続年数・雇用形態…転職直後や個人事業主は不利になることがあります
• 物件の担保評価…物件の価値が低いと、希望額まで借りられないことがあります
• 健康状態…団体信用生命保険に入れないと、ローン自体が組めないことがあります

とくに他の借入は影響が大きいので、住宅ローンを組む前に完済できるものは片付けておくのがおすすめです。

忘れがちな「諸費用」と「頭金」

物件価格のほかに、新築で3〜7%、中古で6〜9% の諸費用がかかります（登記費用・仲介手数料・ローン事務手数料・火災保険など）。3,000万円の中古なら200万円前後が別途必要です。借入可能額＝買える物件の価格ではない ことに注意してください（→住宅購入の諸費用はいくら？／頭金はいくら必要？）。

参考：住宅金融支援機構（フラット35）の返済負担率の基準（年収400万円未満30%以下／400万円以上35%以下）、元利均等返済の計算式。表の金額はすべて本ツールの計算ロジックで算出しています。