住宅ローンの借り換えはいつ得？目安は「金利差・残高・残り期間」の3つ
住宅ローンの借り換えは、今より低い金利のローンに乗り換えて、総返済額を減らす方法。得するかどうかは、ざっくり「金利差・ローン残高・残りの返済期間」の3つで見当がつきます。ただし諸費用がかかるので、そこを上回る効果があるかがカギ。順番に整理します。
📑 この記事でわかること
借り換えで得しやすい「3つの目安」
昔からよく言われる、得しやすい目安はこの3つです。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 金利差 | 今のローンと0.5〜1%以上下がる |
| ローン残高 | 1,000万円以上残っている |
| 残りの返済期間 | 10年以上残っている |
理由はシンプルで、金利差が大きく・残高が多く・残り期間が長いほど、減らせる利息が大きくなるから。逆に、残高が少ない・あと数年で完済、という場合は、後述の諸費用に負けて借り換えのうまみが小さくなります。
これはあくまで「目安」。近年は金利差が小さくても残高が大きければ得することもあり、最終的には諸費用込みのシミュレーションで判断するのが確実です。
見落としがちな「諸費用」
借り換えには、新しいローンを組み直すための費用がかかります。主なものは次の通りで、合計で数十万円になることもあります。
- 事務手数料（借入額の2.2%など、または定額）
- 保証料（必要な場合）
- 抵当権の設定・抹消などの登記費用（司法書士報酬を含む）
- 印紙税など
判断の式はとてもシンプルです。
借り換えで減る利息 ＞ 諸費用 なら基本「得」
変動に換える？ 固定に換える？
借り換え先の金利タイプも考えどころです。
- とにかく今の返済額を下げたい→ 低い変動金利へ。ただし将来の金利上昇リスクは引き受ける。
- これ以上の上昇が不安・返済額を固定したい→ 全期間固定へ。安心を買う乗り換え。
変動に換えるなら、上昇したときに返せる繰上返済の余力を持っておくと安心です（金利タイプの違いはこちらの記事で詳しく）。
自分のケースは「比較して試算」が早い
借り換えで実際にいくら得するかは、今の残高・金利・残り期間と、乗り換え先の金利・諸費用しだいで変わります。借入先によって金利も手数料も違うので、複数社をまとめて無料で比較して、自分のケースで試算するのがいちばんの近道です。
よくある質問
Q. 借り換えの手続きはどれくらい大変？
新規にローンを組むのと同じで、審査・書類提出・登記のやり直しが必要です。目安は申し込みから1〜2か月。手間はかかりますが、総返済が数百万円下がるなら、やる価値は十分あります。
Q. 団信は入り直しになる？健康状態が不安…
借り換え先の団信に入り直しになります。健康状態によっては加入できず借り換えできないことも。持病が出る前の健康なうちに検討するのがポイントです（→団信と生命保険）。
Q. 同じ銀行で金利だけ下げてもらえない？
「金利引き下げ交渉」に応じてくれる銀行もあります。他社の借り換え見積もりを持って相談すると、諸費用をかけずに金利が下がることも。まず今の銀行に聞いてみる価値はあります。
Q. 住宅ローン控除への影響は？
借り換え自体で控除が使えなくなることは基本ありませんが、返済期間が10年未満になる借り換えは対象外になるなど条件に注意。控除期間中は、控除と利息削減のバランスも見て判断を（→住宅ローン控除はいくら戻る？）。
借り換え後の返済額・総返済額を試算
住宅ローン返済シミュレーターで計算する →まとめ
- 得しやすい目安は金利差0.5〜1%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上
- 諸費用（数十万円）を上回る利息減があるかで判断
- 変動へ＝返済額を下げる／固定へ＝安心を買う。変動なら繰上返済の余力を
- 自分のケースは一括比較で試算するのが早い
情報更新日：2026年7月｜このサイトについて・免責|ツールの埋め込み。本記事は運営者個人の一つの考え方を述べた一般的な情報で、特定の金融商品を勧めるものではありません。借り換えの損得は金利・残高・諸費用などで変わり、団体信用生命保険の条件変更などの注意点もあります。適用金利・手数料・諸費用は各金融機関でご確認ください。