住宅ローンの借り換えはいつ得？目安は「金利差・残高・残り期間」の3つ

公開：2026年6月／これは「わが家の一つの考え方」です（記事末尾に注意書き）

住宅ローンの借り換えは、今より低い金利のローンに乗り換えて、総返済額を減らす方法。得するかどうかは、ざっくり「金利差・ローン残高・残りの返済期間」の3つで見当がつきます。ただし諸費用がかかるので、そこを上回る効果があるかがカギ。順番に整理します。

借り換えで得しやすい「3つの目安」

昔からよく言われる、得しやすい目安はこの3つです。

理由はシンプルで、金利差が大きく・残高が多く・残り期間が長いほど、減らせる利息が大きくなるから。逆に、残高が少ない・あと数年で完済、という場合は、後述の諸費用に負けて借り換えのうまみが小さくなります。

これはあくまで「目安」。近年は金利差が小さくても残高が大きければ得することもあり、最終的には諸費用込みのシミュレーションで判断するのが確実です。

見落としがちな「諸費用」

借り換えには、新しいローンを組み直すための費用がかかります。主なものは次の通りで、合計で数十万円になることもあります。

• 事務手数料（借入額の2.2%など、または定額）
• 保証料（必要な場合）
• 抵当権の設定・抹消などの登記費用（司法書士報酬を含む）
• 印紙税など

判断の式はとてもシンプルです。

借り換えで減る利息 ＞ 諸費用　なら基本「得」

変動に換える？ 固定に換える？

借り換え先の金利タイプも考えどころです。

• とにかく今の返済額を下げたい→ 低い変動金利へ。ただし将来の金利上昇リスクは引き受ける。
• これ以上の上昇が不安・返済額を固定したい→ 全期間固定へ。安心を買う乗り換え。

変動に換えるなら、上昇したときに返せる繰上返済の余力を持っておくと安心です（金利タイプの違いはこちらの記事で詳しく）。

自分のケースは「比較して試算」が早い

借り換えで実際にいくら得するかは、今の残高・金利・残り期間と、乗り換え先の金利・諸費用しだいで変わります。借入先によって金利も手数料も違うので、複数社をまとめて無料で比較して、自分のケースで試算するのがいちばんの近道です。

まとめ

• 得しやすい目安は金利差0.5〜1%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上
• 諸費用（数十万円）を上回る利息減があるかで判断
• 変動へ＝返済額を下げる／固定へ＝安心を買う。変動なら繰上返済の余力を
• 自分のケースは一括比較で試算するのが早い

情報更新日：2026年6月｜このサイトについて・免責。本記事は運営者個人の一つの考え方を述べた一般的な情報で、特定の金融商品を勧めるものではありません。借り換えの損得は金利・残高・諸費用などで変わり、団体信用生命保険の条件変更などの注意点もあります。適用金利・手数料・諸費用は各金融機関でご確認ください。