住宅ローンの金利、固定と変動どっち？違いと選び方をわかりやすく解説

更新：2026年7月・読了目安約3分

住宅ローン選びでいちばん迷うのが金利タイプ。大きく「変動金利」「固定期間選択型」「全期間固定」の3つがあります。ざっくり言うと、変動は当初が安いが将来上がるかもしれない、固定は少し高いが返済額がずっと一定で安心。それぞれの特徴と選び方を整理します。

📑 この記事でわかること

3つの金利タイプの違い

タイプ	特徴
変動金利	当初の金利がいちばん低い。ただし市場金利に応じて見直され、将来上がると返済額も増える可能性がある。
固定期間選択型	「最初の10年だけ固定」など、一定期間だけ金利を固定。期間終了後はその時点の金利で変動などに切り替わる。
全期間固定（フラット35など）	完済まで金利が変わらない。返済額がずっと一定で計画が立てやすいが、当初の金利は高めになりやすい。

「当初が安いから変動」と決める前に、金利が1〜2%上がったら返済額がいくらになるかも試算しておくと安心です。変動を選ぶなら、上昇に備えて繰上返済の余力を持っておくのがおすすめです。

金利タイプと合わせて知っておきたいのが繰上返済。早い時期にまとまった額を返すほど、その後の利息を大きく減らせます。「期間短縮型」なら完済が早まり利息減の効果が大きく、「返済額軽減型」なら毎月の負担が軽くなります。

毎月の返済額・総返済額・繰上返済の効果を試算

変動を選ぶうえで必ず知っておきたいのがこれです。3,000万円・35年・当初0.5%で借りた場合、金利が上がると毎月の返済はこう変わります（残高が多い初期の目安）。

変動金利には「返済額の急変を抑えるルール（5年ルール・125%ルール）」がある商品もありますが、上昇分は先送りされるだけで消えるわけではありません。金利が2%上がっても払える家計かを、借りる前に確認しておきましょう。

近年は当初金利の低い変動を選ぶ人が多数派です。ただし「多いから安心」ではなく、金利が上がったときに耐えられる家計かどうかが判断のカギ。借入額が大きく家計に余裕が少ないなら、固定で安心を買う選択も十分アリです。

多くの銀行で、変動から固定への切り替えは可能です（逆は制限があることも）。ただし切り替え時点の金利が適用されるため、金利が上がりきってからでは遅い点に注意。借り換えという手もあります（→借り換えはいつ得？）。

利息を減らす効果が大きいのは期間短縮型。一方、毎月の負担を軽くしたいなら返済額軽減型。金利上昇に備えるなら、手元資金を厚めに持ちつつ余裕分で期間短縮、が無難です。

情報更新日：2026年6月｜計算の根拠・参照元について。本記事は一般的な説明で、特定の金融商品を勧めるものではありません。参照：住宅金融支援機構「フラット35」／各金融機関の住宅ローン商品概要。適用金利・条件は各金融機関にご確認ください。