固定資産税はいくら？計算のしくみと住宅の軽減特例をわかりやすく

公開：2026年7月／参照元は記事末尾

家や土地を持つと、毎年かかるのが固定資産税。基本は「評価額×1.4%」ですが、住宅が建つ土地や新築の家には大きな軽減があり、実際の負担はぐっと下がります。計算のしくみと、知らないと損する特例を整理します。

基本の計算式は「評価額×1.4%」

固定資産税は、課税標準額（固定資産税評価額）×標準税率1.4%で計算します（税率は市町村が条例で変えられます）。評価額は市町村が決める価格で、土地は時価より低め、家屋は再建築価格をもとに評価され、3年ごとに見直されます。土地と家屋それぞれにかかります。

いちばん大きいのが住宅用地の特例。家が建っている土地は、課税のもとになる額が大幅に下がります。

区分	課税標準の軽減
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	評価額の1/6
一般住宅用地（200㎡超の部分）	評価額の1/3

たとえば評価額1,800万円の土地（200㎡以下）なら、課税のもとは300万円に。税額は300万円×1.4%＝約4.2万円です。特例がなければ約25万円だったので、負担は大きく下がります。更地にすると住宅用地の特例が外れて税額が跳ね上がる点は覚えておきましょう。

新築住宅は、建物（家屋）部分の固定資産税が一定期間、半分になります（120㎡相当部分まで）。

この減額が終わると税額が上がるため、4年目（マンションは6年目）から固定資産税が増えることは、家計の見通しに入れておくと安心です。

市街化区域内の土地・家屋には、固定資産税に加えて都市計画税（税率0.3%が上限）がかかることがあります。こちらも住宅用地の特例（1/3・2/3）があります。毎年届く納税通知書で、両方の合計額を確認できます。

その年の1月1日時点の所有者に、4〜6月ごろ納税通知書が届きます。支払いは年4回の分割（一括も可）。口座振替やクレジット、スマホ決済に対応する自治体も増えています。マイホーム購入を検討中なら、毎年の固定資産税も含めて資金計画を立てましょう（→住宅購入の諸費用）。

持ち家は家賃が要らない一方で、固定資産税という毎年の固定費がかかります。新築直後は減額で安く感じても、数年後に上がる点も含めて、住居費は長い目で見積もるのがおすすめです。持ち家と賃貸のどちらが自分に合うかは、こうした維持コストも含めて考えると判断しやすくなります（→持ち家と賃貸どっち？）。

いいえ。固定資産税評価額は市町村が独自に決める価格で、土地は時価（公示地価）の7割程度が目安、家屋は建築費より低めに評価されるのが一般的です。購入価格そのものではありません。

逆に高くなることが多いです。建物を取り壊すと住宅用地の特例（1/6・1/3）が外れ、土地の税額が上がります。空き家の扱いには注意が必要です。

納税通知書の内容に疑問があれば、市町村に審査の申し出ができます。まずは「課税明細書」で土地・家屋の評価額と特例の適用状況を確認しましょう。

住宅にかかるお金を計画する

情報更新日：2026年7月｜計算の根拠・参照元について。本記事は一般的な説明です。参照：総務省「固定資産税」／各自治体の課税資料。税率・評価額・特例の適用は自治体や物件により異なり、正確な税額は納税通知書・お住まいの市区町村でご確認ください。